A alta da taxa Selic, atualmente em dois dígitos, e a inflação impactam diretamente o mercado imobiliário, gerando dúvidas para proprietários de imóveis que buscam rentabilidade. Muitos se questionam se é mais vantajoso vender a propriedade para aplicar em renda fixa ou insistir na locação.
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Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que, em julho, os preços dos imóveis subiram 15,78%, enquanto os aluguéis residenciais aumentaram 5,08%. Essa diferença sugere que a valorização do imóvel tem sido maior que o retorno do aluguel.
Análise individual é crucial para a decisão
Especialistas como Sheyne Rogers, planejador financeiro da Planejar, e o Prof. Dr. Claudio Alencar, do Núcleo de Real Estate da Poli/USP, alertam que a decisão de vender ou alugar não deve se basear apenas em médias gerais. É fundamental analisar a situação específica de cada imóvel e sua localização, considerando os objetivos financeiros do proprietário e os custos de cada opção.
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Vender o imóvel: custos e potencial de retorno
Ao considerar a venda, o proprietário deve contabilizar diversos custos. Entre eles estão a comissão de corretagem (média de 6%), despesas com cartório e vistorias (cerca de R$ 3 mil), possíveis reformas para valorização (estimado em R$ 10 mil) e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, que varia de 15% a 22,5% sobre a diferença entre o valor de venda e o declarado.
Em uma simulação para um imóvel adquirido por R$ 500 mil e vendido por R$ 1 milhão, o valor líquido estimado da venda, após todas as deduções, seria de R$ 862.950. Se esse montante fosse investido no Tesouro IPCA+ 2032, com rentabilidade líquida de 12,37% ao ano, o retorno seria significativamente maior do que o da poupança no mesmo período.
Alugar o imóvel: rendimento e despesas
Para avaliar a locação, é essencial calcular o retorno líquido (yield), descontando manutenção, impostos e o risco de vacância ou inadimplência. Uma taxa bruta de retorno de 0,7% sobre o valor do imóvel é considerada atrativa, mas difícil de atingir. Um retorno de 0,4%, como um aluguel de R$ 4 mil para um imóvel de R$ 1 milhão, já é um bom patamar.
Os custos anuais de um imóvel alugado incluem administração imobiliária (média de 8%), manutenção (cerca de 5%), seguro, e os impostos sobre o aluguel, com alíquotas do IRPF que podem chegar a 27,5%. Condomínio e IPTU também devem ser considerados em períodos de vacância.
Em uma simulação de aluguel de R$ 4 mil mensais, o aluguel líquido anual, após todas as obrigações financeiras do proprietário, seria de R$ 24.925,50, representando um retorno líquido anual de 2,49% sobre o valor atual do imóvel.
Próximos passos para o proprietário
A decisão final entre vender ou alugar depende de uma análise minuciosa dos custos e retornos de cada cenário, alinhada aos objetivos financeiros do proprietário. É crucial comparar o rendimento líquido do aluguel com o potencial de valorização do imóvel e a rentabilidade de investimentos alternativos, como a renda fixa, para determinar a melhor estratégia para seu patrimônio.
